租金收入會(huì)大幅提高2012年，SOHO中國便宣布在三年內(nèi)逐步告別散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。對(duì)于這家銷售見長(zhǎng)的地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)為挑戰(zhàn)更大的持有模式，潘石屹坦言，當(dāng)時(shí)對(duì)SOHO中國是一個(gè)重大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)并不看好。位于北京CBD核心區(qū)域的光華路SOHO二期項(xiàng)目近期建成并交付使用，多個(gè)自持物業(yè)陸續(xù)建成。僅2014年，北京望京SOHO、光華路SOHO、上海復(fù)興路項(xiàng)目、上海凌空SOHO便相繼建成交付?！斑@四個(gè)項(xiàng)目交付使用后，明年公司的租金收入會(huì)大幅度提高?！迸耸俦硎?。9月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，集團(tuán)與攜程上海和攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議，總對(duì)價(jià)約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。該等物業(yè)包括總可售建筑面積10.02萬平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。對(duì)此，潘石屹解釋稱，在投資設(shè)計(jì)上，北京和上海是1：1的，但后來發(fā)現(xiàn)上海投資超過了500億元，所以賣掉了一部分物業(yè)。而對(duì)于凌空SOHO銷售了部分物業(yè)的做法，潘石屹稱，其實(shí)本不想銷售，但攜程網(wǎng)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來更多人流和活動(dòng)，進(jìn)而可以促進(jìn)項(xiàng)目租賃。潘石屹強(qiáng)調(diào)，明年基本上已經(jīng)沒有銷售，“租金收入會(huì)大幅提高，將徹底超過銷售(收入)”?？刂苾糌?fù)債率水平在經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型后，SOHO中國的拿地策略相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變?！澳壳暗哪玫夭呗允潜M量少拿地，主要還是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目，控制凈負(fù)債率水平?！迸耸俦硎?，SOHO中國目前的凈負(fù)債率水平為15%左右，未來賬上現(xiàn)金規(guī)模將超過200億元，凈負(fù)債率控制目標(biāo)將維持在50%左右。對(duì)于兩年多來SOHO中國轉(zhuǎn)型運(yùn)營心得，潘石屹表示，精細(xì)化管理是公司花費(fèi)最多精力做的事?！斑^去購買SOHO中國寫字樓的人平均支付5000萬元，現(xiàn)在每個(gè)租賃SOHO中國寫字樓的客戶每月支付10萬元-20萬元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉(zhuǎn)型兩年半以來，盡管市場(chǎng)壓力很大，但回過頭來看，轉(zhuǎn)型是對(duì)的。SOHO中國經(jīng)營模式從散售轉(zhuǎn)為持有的同時(shí)，產(chǎn)品概念也在加速升級(jí)。據(jù)悉，在今年SOHO中國建成的多個(gè)項(xiàng)目中，節(jié)能、空氣及水凈化成為亮點(diǎn)。潘石屹表示，“我們現(xiàn)在建筑的能耗為55.7度/平方米/月，而中國辦公樓建議的能耗標(biāo)準(zhǔn)是85度/平方米/月。SOHO項(xiàng)目每天的室內(nèi)空氣質(zhì)量都能達(dá)到中國國家標(biāo)準(zhǔn)，即75微克/立方米，90%以上的天數(shù)甚至在35微克以下?！庇没ヂ?lián)網(wǎng)改造項(xiàng)目互聯(lián)網(wǎng)思維方面的變革也將成為SOHO中國未來變革的方向。潘石屹透露，預(yù)計(jì)在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺(tái)，屆時(shí)會(huì)有二三十個(gè)項(xiàng)目參與其中。潘石屹透露，第二步轉(zhuǎn)型并不需要投入太多資金，而是用互聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造，使空間符合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的辦公需求。目前已經(jīng)從互聯(lián)網(wǎng)公司挖了一些技術(shù)人才，但暫時(shí)沒有考慮與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。據(jù)了解，這次轉(zhuǎn)型涉及到SOHO中國的所有環(huán)節(jié)，從管理開發(fā)到出租，也會(huì)擴(kuò)展到新的城市，所有的業(yè)務(wù)都會(huì)涵蓋。具體細(xì)節(jié)明年2月1日將對(duì)外公布。對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)與政策，潘石屹表示：經(jīng)濟(jì)能否恢復(fù)，影響因素很多，不光取決于降息，其實(shí)從辦公樓出租行業(yè)就可以看出來。早些年，“我們的項(xiàng)目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時(shí)唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。

【一起惠訊】4月18日消息，SOHO董事長(zhǎng)潘石屹代言的甘肅天水蘋果（被廣泛成為“潘蘋果”）日前已正式拓展線上分銷渠道。一起惠了解到，“潘蘋果”近期對(duì)多家線上分銷商予以授權(quán)，欲實(shí)現(xiàn)全網(wǎng)銷售。據(jù)了解，此次共有來自北京、上海的14家線上、線下經(jīng)銷商獲得潘蘋果授權(quán)。其中，線上經(jīng)銷商包括本來生活網(wǎng)、天禾生態(tài)園、天天踏歌、瑞連果園、易果網(wǎng)、美味七七、天天果園、優(yōu)果網(wǎng)等B2C網(wǎng)站，另外，天貓、京東兩大平臺(tái)則分別與果丫丫、京拍檔兩個(gè)運(yùn)營商合作銷售。不過從目前看來，潘蘋果在天貓的反應(yīng)還很有限，其上線的9只裝、6只裝蘋果的銷量分別為6件和1件?！芭颂O果”官方承諾的配送方式為：消費(fèi)者每天上午12時(shí)之前下單，當(dāng)天下午就能在地鐵口提貨。該提貨服務(wù)主要通過與地鐵便民服務(wù)站“京鮮365”合作實(shí)現(xiàn)。

4月12日，化妝品電商聚美優(yōu)品向美國證券交易委員會(huì)(SEC)提交了IPO上市申請(qǐng)文件。與包括京東等在內(nèi)的不少中國電商股通過資本驅(qū)動(dòng)規(guī)模，然后沖刺IPO的成長(zhǎng)路徑不一樣的是，聚美優(yōu)品主要通過自我造血來成長(zhǎng)--成立近四年至今，僅融資約1300萬美元。截至2013年底，聚美優(yōu)品已實(shí)現(xiàn)連續(xù)7個(gè)季度盈利，且2013年凈利額同比增長(zhǎng)近6倍。在中國電商界中，“劉強(qiáng)東們”通過“外輸血”模式推動(dòng)公司前行，而聚美優(yōu)品的陳歐則選擇了“內(nèi)造血”路徑角逐江湖。盈利式增長(zhǎng)聚美優(yōu)品向SEC提交的招股說明書顯示，截至2013年底，該公司連續(xù)盈利已達(dá)7個(gè)季度。以此推算，聚美優(yōu)品至少從2012年第二季度便開始盈利。值得注意的是，2012年正是中國平臺(tái)電商們燒錢搶份額的高潮期，比如當(dāng)年的劉強(qiáng)東，深信“不該賺錢的時(shí)候去賺錢就是愚蠢”的商業(yè)邏輯，以資本為后臺(tái)推動(dòng)力、以市場(chǎng)份額為追求目標(biāo)，隨即掀起“6?18”、“8?15”兩場(chǎng)電商燒錢大戰(zhàn)。與“劉強(qiáng)東們”燒錢賺份額的邏輯不同的是，陳歐傾向于自我造血。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2012年“8?15電商戰(zhàn)”剛過，10月12日上午，陳歐在微博上表示：“只有規(guī)模而沒法盈利的企業(yè)已經(jīng)被資本市場(chǎng)拋棄，越來越多的電商企業(yè)會(huì)更加理性地思考做企業(yè)的根本，那就是盈利并活下來，只有這樣，行業(yè)才能共贏?！本勖纼?yōu)品招股說明書顯示，2012年第二季度該公司已盈利，且當(dāng)年合計(jì)凈利額達(dá)837萬美元，2013年凈利額同比增長(zhǎng)近6倍，沖高至5800萬美元。聚美優(yōu)品的前身團(tuán)美網(wǎng)，成立于2010年3月，到2012年第二季度盈利時(shí)，僅成立近2年，且至今只融資了近1300萬美元。與聚美優(yōu)品造血式成長(zhǎng)路徑形成鮮明對(duì)比的是選擇輸血模式的京東，2004年涉足電商的京東10年多已融資約22.3億美元，京東向SEC提交的F1更新文件顯示，2013年京東凈虧損4990萬元人民幣，總體上還未擺脫輸血軌跡。盈利秘訣：巧降成本聚美優(yōu)品能夠在成立僅近兩年后便步入盈利式軌道，究其原因，可從盈利空間與成本控制兩個(gè)緯度來解剖。從盈利空間的角度來講，聚美優(yōu)品切入的化妝品電商領(lǐng)域前景廣闊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)Frost&Sullivan的一份報(bào)告內(nèi)容匯總后發(fā)現(xiàn)，中國美妝產(chǎn)品行業(yè)零售銷售總額，在聚美優(yōu)品成立時(shí)的2010年，達(dá)到1362億元，2013年幾乎翻倍至2209億元，2018年預(yù)計(jì)更會(huì)沖高至4318億元，市場(chǎng)容量從而達(dá)到2010年的約3.17倍。在此期間，線上美妝電商的份額也會(huì)逐漸上升，由2010年在線B2C美妝產(chǎn)品銷售額占中國美妝產(chǎn)品零售銷售總額的1.3%上升至2013年的10.2%，到2018年該比例預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)至21.9%。化妝品電商領(lǐng)域孕育的龐大容量，為聚美優(yōu)品的成長(zhǎng)提供了市場(chǎng)前提。聚美優(yōu)品營收額也從2011年的0.92億美元，飆升至2013年的8.17億美元，上漲近8.85倍。除市場(chǎng)容量為聚美優(yōu)品的發(fā)展提供了巨大的行業(yè)空間之外，化妝品領(lǐng)域的高毛利率特性也讓聚美優(yōu)品具備極大的毛利率提升空間。聚美優(yōu)品招股書顯示，該公司2013年毛利率為24.5%，值得注意的是，2013年線下化妝品零售商莎莎(sasa)和屈臣氏毛利率分別達(dá)到47%和35%，一些國際著名化妝品品牌廠商甚至可達(dá)70%。目前聚美優(yōu)品的毛利率低于他們，主要緣于其銷售結(jié)構(gòu)，即聚美優(yōu)品所銷售的產(chǎn)品主要由代理品牌和獨(dú)家品牌兩部分組成。其中銷售額中占比約15%的獨(dú)家品牌，一般毛利率可達(dá)70%；相應(yīng)地，另外約85%的第三方代理品牌，毛利率相對(duì)較低，從而拉低了總體毛利率。化妝品的毛利率較高，伴隨聚美優(yōu)品在生態(tài)鏈條中溢價(jià)能力的提高，提升獨(dú)家品牌占比，在運(yùn)營效率基本保持的情況下，其毛利率仍可相應(yīng)進(jìn)一步提升。一方面，在市場(chǎng)容量廣闊及行業(yè)毛利率較高的背景下，聚美優(yōu)品賺錢能力極強(qiáng)，而另一方面，聚美優(yōu)品在支出端也有讓業(yè)內(nèi)驚訝的成本控制能力，這可從電商所在的新客獲取成本、市場(chǎng)費(fèi)用和包括倉儲(chǔ)、分揀、物流等在內(nèi)的履約成本等指標(biāo)處得到體現(xiàn)。在履約成本方面，鑒于化妝品單位體積小，從而在倉儲(chǔ)、分揀以及物流配送等方面，相較于3C、服裝等品類，成本控制更具優(yōu)勢(shì)。聚美優(yōu)品招股書內(nèi)容顯示，該公司2011年、2012年、2013年的倉儲(chǔ)物流費(fèi)率分別為12.8%、8.8%、7.2%，呈逐年下降趨勢(shì)。新客獲取成本方面，2013年聚美優(yōu)品平均獲取一名新客戶的平均成本為38元，而為64元，前者僅為后者的近六成。市場(chǎng)費(fèi)用方面，聚美優(yōu)品招股書顯示，該公司2011年～2013年市場(chǎng)費(fèi)用占總支出的比例分別為10.1%、11%、6.3%。綜合下來，2013年聚美優(yōu)品的盈虧平衡點(diǎn)為16%，即公司毛利率超過16%便可盈利。值得注意的是，主打自有品牌的樂蜂，毛利率接近30%，超過聚美優(yōu)品的24.5%，不過2013年樂蜂卻虧損1.5億元，區(qū)別就在于成本控制能力。如欲深究聚美優(yōu)品的成本控制能力，不得不提到陳歐另類的企業(yè)家自營銷邏輯。2010年3月，從斯坦福大學(xué)畢業(yè)后的陳歐回國創(chuàng)立了團(tuán)購網(wǎng)站團(tuán)美網(wǎng)，當(dāng)時(shí)的學(xué)習(xí)對(duì)象是美國的Groupon，后于2011年在千團(tuán)大戰(zhàn)的背景下轉(zhuǎn)向化妝品B2C的聚美優(yōu)品。聚美優(yōu)品的營銷邏輯是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維模式，陳歐及其管理團(tuán)隊(duì)通過自身價(jià)值觀和人格魅力營銷來塑造企業(yè)家的自媒體品牌形象，然后通過自媒體品牌形象吸引相應(yīng)圈層的粉絲，而后圍繞粉絲社群進(jìn)行粉絲生態(tài)營造。比如陳歐有意參加諸如天津衛(wèi)視的“非你莫屬”、湖南衛(wèi)視的“天天向上”、“搭車”等節(jié)目以及推出“我為自己代言”系列廣告，迅速將自己打造成為未來而奮斗、激情的80后創(chuàng)業(yè)者代表，陳歐體迅速引起強(qiáng)烈共鳴。記者曾與不少業(yè)內(nèi)營銷界人士溝通，他們認(rèn)為，產(chǎn)品廣告營銷模式是工業(yè)化思維，以企業(yè)家自媒體為代表的價(jià)值觀營銷是互聯(lián)網(wǎng)思維產(chǎn)物。比如小米的雷軍、華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)、SOHO中國的潘石屹、阿里巴巴的馬云以及正走在企業(yè)家自營銷路上的董明珠等，皆通過自身的人格魅力打造企業(yè)家自媒體形象，然后進(jìn)行粉絲生態(tài)經(jīng)營。陳歐式的企業(yè)家自營銷模式，成本相對(duì)較低，且客戶忠誠度高。聚美優(yōu)品招股說明書顯示，客戶量方面，2011年、2012年、2013年，聚美的活躍客戶(時(shí)間段內(nèi)至少購買過一次商品)總數(shù)分別為130萬、480萬和1050萬，回頭客分別占客戶總數(shù)的53.8%、56.3%和62%；訂單量方面，2011年、2012年、2013年聚美優(yōu)品總訂單數(shù)分別為約450萬單、約1600萬單和約3600萬單，每位活躍客戶的平均訂單量則始終保持在3.4單左右，其中回頭客訂單額分別占訂單總額的比例分別高達(dá)約86.7%、86.6%和88.9%。移動(dòng)端交易額占比近半聚美優(yōu)品招股書的內(nèi)容顯示，聚美優(yōu)品的移動(dòng)化轉(zhuǎn)型也較為順利。2013年12月，聚美優(yōu)品交易總額中，來自移動(dòng)端的貢獻(xiàn)占比已達(dá)到約43%，2014年一季度該比例繼續(xù)提升至49%。在時(shí)下的電商圈，甚至整個(gè)IT圈，移動(dòng)端已成戰(zhàn)略制高點(diǎn)，也是一家IT公司未來想像空間的最重要指標(biāo)之一，這從馬云撒網(wǎng)式布局移動(dòng)端以及移動(dòng)端對(duì)騰訊、Facebook、百度市值漲跌的決定性影響等皆可得到體現(xiàn)。已向SEC提交IPO申請(qǐng)的京東，鑒于自身移動(dòng)端布局的不力，從而牽手騰訊。這筆交易中劉強(qiáng)東為了得到微信入口而付出了不菲的代價(jià)。相應(yīng)地，騰訊在這筆交易中所付出的易迅部分資產(chǎn)、拍拍、QQ網(wǎng)購等實(shí)物資產(chǎn)反而成了添頭，微信的入口價(jià)值成了騰訊資產(chǎn)包中的主角。對(duì)于聚美優(yōu)品移動(dòng)端占比近半的原因，除了該公司管理團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略重視外，也與其銷售模式和目標(biāo)客戶群存在極大的關(guān)系。電商公司在布局移動(dòng)端時(shí)，受限于移動(dòng)端屏幕尺寸的原因，產(chǎn)品信息展示的寬度與深度不足的問題，一直較為困惑，但聚美優(yōu)品的銷售模式為限時(shí)特賣模式，每天向用戶精選銷售的產(chǎn)品品類相對(duì)較為集中。垂直特賣模式簡(jiǎn)化了搜索和挑選過程，以特定推薦模式可以帶給消費(fèi)者更簡(jiǎn)便的瀏覽體驗(yàn)，更宜適合移動(dòng)端發(fā)力。放大到整個(gè)化妝品電商行業(yè)的角度來說，也較為適合移動(dòng)端發(fā)力。相較于服裝、3C等品類，化妝品品類的SKU(庫存量單位)本來就較少，比如聚美優(yōu)品的合作伙伴有1700家，但僅有1萬多個(gè)SKU。這種SKU較少的情況，也一定程度上會(huì)減緩移動(dòng)端展示不足的困境。此外，聚美優(yōu)品的目標(biāo)客戶群主要是年輕女性，易于接受移動(dòng)端購物模式。除了移動(dòng)端這塊基礎(chǔ)性布局外，聚美優(yōu)品另一塊基礎(chǔ)性工作便是假貨預(yù)防的機(jī)制性建設(shè)。2013年，以交易總額為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，聚美優(yōu)品以22.1%的市場(chǎng)占有率成為中國最大美妝電商。作為行業(yè)的領(lǐng)頭羊，化妝品電商行業(yè)被信任的程度越高，自身越受益。基于此邏輯，據(jù)記者了解，在中消協(xié)、中國質(zhì)量萬里行的監(jiān)管下，聚美優(yōu)品聯(lián)合百家化妝品品牌公司成立了真品聯(lián)盟，自掏腰包強(qiáng)推中國化妝品真品聯(lián)盟防偽碼體系。其基本邏輯在于：力爭(zhēng)將每一個(gè)進(jìn)聚美優(yōu)品倉儲(chǔ)的SKU，都需自帶一個(gè)基于二維碼基礎(chǔ)上的防偽碼，且這個(gè)防偽碼只能使用一次，掃后便作廢，以免被假貨鏈條二次利用。當(dāng)消費(fèi)者購買了聚美優(yōu)品的相關(guān)產(chǎn)品時(shí)，消費(fèi)者線下可通過二維碼隨地掃描，即時(shí)進(jìn)入真品聯(lián)盟防偽碼體系，通過唯一的防偽碼來核對(duì)產(chǎn)品的真假，從而從機(jī)制設(shè)置上凈化電商環(huán)境，打消消費(fèi)者對(duì)假貨的疑慮。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，聚美優(yōu)品本次計(jì)劃通過IPO交易籌集最多4億美元資金，擬在紐交所或納斯達(dá)克掛牌，股票交易代碼為“JMEI”。IPO籌集到的資金用途主要為營銷和品牌宣傳活動(dòng)，包括建立更多的實(shí)體店，增加獨(dú)家商品范圍，擴(kuò)大物流網(wǎng)絡(luò)，提升物流保障能力，增強(qiáng)IT架構(gòu)系統(tǒng)，以及其他一些企業(yè)支出，包括人員支出和潛在的收購、投資和結(jié)盟等。